网友驳：新余房价上涨的七大理由

青城山 · 发表于 2012-12-28 17:21

2013很多人一致认为新余房价不算高，还会涨，甚至有人往均价5000、10000说了去？不知道这些唱涨的人究竟是被洗脑洗彻底了，还是别有用心？看涨的理由是一个又一个，但实际上没有一个经得住推敲。

1.大量刚需存在。
驳：大量？这个量大在哪里，数据？难道新余市区人口要人均一套？
刚需？刚在哪里？不立马买房，就要睡大街？新余人现在都睡着大街上？
2.人口增长、城镇化进程。
驳：新余09年全市总人口增长7700人左右（包括农村人口增量），又不是移民城市。这个人口增速能推高房价？
新余的城镇化率全省第一，09年统计56.38%；要按从事非农工作的人口计算，真实的城镇化率应该超过了国际标准70%的要求。这些农村户籍的非农工作人员，虽然农村有房，但常年在市区居住并从事非农工作，或租房或已在市区买房，城市居住需求完全不是问题。
3.新余房价在江西不算高，有上涨空间。
驳：为什么新余房价要领跑江西，因为新余经济较发达？这是典型的用屁股思考问题。你去看看萍乡、景德镇、鹰潭，经济在省里也是靠前，为啥房价也不高。因为这几个地方跟新余一样，人口较少，而城镇化率在省里都是靠前列的。从过去几年开始，新余的房市已经多年是供大于求的了，现在在开发商手里没有卖出的房子还有1万多套，空置率较高；根据土地出让的结果来看，未来几年每年大概还有1-2万套左右的推出量。相反，大家看看其他地市的房屋供需情况，例如吉安，现有的存量新房只有几千套，受经济制约，新开工量也没有新余多，人口还比新余多，供需情况一目了然。
4.房子的土地成本和其他成本越来越高。
驳：新余今年开盘的楼盘，除了渝水印象楼面地价在1000多，其他的大多在300左右。建安成本、税费、其他全部成本加起来多层就500多，高层7、800百。总成本每坪也就1000多点，每坪的腐-败成本200算顶了天了。大家算算开发商的利润率吧。社会平均利润率只有10%不到，开发商不暴利？新余有钱的老板，是不是多数是搞房地产开发出身的，全国富豪排行里多少是开发商？
5.房地产是支柱产业。
驳：新余的支柱产业是房地产？新钢和赛维都是摆设？去年房地产开发投资24亿，占固定资产投资507亿的4.7%。房地产销售收入大概40亿，占全市GDP 484亿的8%左右。土地出让金加税费5亿左右，占财政总收入61亿左右的8%。这个就是支柱产业？这就绑架了新余的经济？房价下跌新余经济就会垮掉?房价跌了不意味着房地产垮了，不意味着没人造房子了，不意味着政府地卖不出了，不意味着成交量为零。相反，房价下跌了，老百姓的购房压力减小，更会舍得消费，拉动经济。房价下跌了，投机价值减小，减少空置率，买房自住的要装修买家电，比空置更能带动经济。
6.政府不会让房价下跌。
驳:地方政府是不愿房价降的，因为担心房市萎靡了，不好卖地，当官的不好从开发商那里捞腐-败油水。金融货币政策是房价的杀招，这个招在中央不在地方。只要敲断投机炒作的资金链，房价怎么上去的就要怎么下来。地方政府拿什么去扛？
为了弥补地方的土地收入损失，中央也顺水送了个房产税。这实际上是趁火打劫人民们来补贴地方财政。不过人民为了买便宜的房子，只好“欣喜”地忍了。
7.中央狂印票子，钱不值钱，作为资产的房子必须要涨啊。
驳：中央为啥要印票子，一是因为经济总量上去了，不印票子不够经济运转的花销啊；二是出口创汇加上外资热钱进来，需要强制结汇，按规定进来多少美金就要多印6.82倍的人民币。
美元在升值，热钱就要离开了，就差全部撤离前逼你再升点值（等待G20会议结果），多挣点走。多印的钱除了收回去的，剩下都会在房市、股市下去后蒸发掉的。
产能过剩、需求不足、流动性下降，一不小心就由通涨进入通缩；同志们，做好准备看住你荷包里越来越值钱的票子吧；房产在通缩期是贬值的。
综上，新余的房子根本没有上涨的基础和空间。现在为何横盘甚至微涨，那是因为部分有效需求（想买又买得起的需求）被开发商虚高的名义价格忽悠了，以为还会涨，正盲目追涨进去呢。目前一线量价都在调整，就等更凶猛的信号传递到新余这个四线小城了。只要下跌信号清晰明朗了，你会发现所谓的“刚需”一下都不见了。现在不是在追涨吗，很快就会杀跌的；这是规律，更是人性。

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旋涡鸣人 · 发表于 2012-12-28 17:39

我还是持看涨行情，但是一万不可能。现在新余好多地方都是六千左右。。。我认为撑死以后也就八千左右。另外千万别忘记了，新婚姻法，导致女性也要买房了，还有就是看新余的廉租房的建设了，经济适用房简直就是个摆设便宜不了多少，而且地段也不好。所以真正可以限制房价上涨的不是什么限购，限价，而是政府能不能下血本建保障房。不然其他都是浮云。