新余楼盘泡沫化， 库存两年都无法卖完。

新手要上路

　　“新余的楼盘项目不下两百个，看似热闹的销售现场背后，很多都是人为制造的假象。”新余市一位资深地产业人士介绍。“按照新余现在的销售进展，仅现有库存量两年都难以消化。”不仅如此，新余存量房的入住率也非常低。新余市房管局曾对当地39个楼盘的入住率进行过统计，近五成的房子空置。而在新余湿地公园附近的一些楼盘，入住率甚至不到一成。3 N+ e. n, v: y' I* A
　　热销场面人为制造+ C8 O* ]8 r. ]1 F4 u  Z
　　7月23日，住在新余市北湖公园附近的赵大妈又接到活了，像往常一样，为新余市城北毓秀大道上的一个待销楼盘“捧场”，对方请她组织一批老年人到该楼盘的售楼中心“签约”，一天管吃管喝，还给他们每人发100元。2 H* ^3 B8 X# f9 j% j) J. ^
　　次日，该楼盘盛大开盘，销售中心人头攒动，果然出现了预期中“火爆”的场面。一个上午不到，该楼盘推出的102套房子全部售罄。销售经理手握话筒告诉大家，不要排队了，本次新推房源已经销完了。
　　“按照新余现有的库存面积，即使不推新房源，这些库存两年都卖不完，所以日光盘在新余根本是不可能的事情。”一位有着多年销售经验的置业顾问告诉《每日经济新闻》记者，赵大妈的情况就是新余开发商请人制造热销假象的一个例子。而上述楼盘仅仅是新余市大小楼盘人为制造热卖假象的一个缩影。4 |! S( j, |; W2 o. c$ U
　　在新余经商的郑明辉(化名)告诉记者，一年前，他从老家樟树来到新余经商，两地相隔仅60多公里，他就想在新余买一套房。去城西的仰天岗一楼盘看房子，销售顾问告诉他，楼盘刚开不久，已经卖得差不多了，余下的不会超过10套。, N5 q. i& d9 f  d9 @  v  x! g  q
　　“这个地段去我老家比较方便，一听说快要卖光了，赶紧交了定金，选了一套三居室的房子，并且是一楼的。”郑明辉说，等正式签合同的时候，置业顾问又悄悄告诉他，如果他要换，可以换一套位置更好的，价格也稍微高一点。“这个时候可销售的房子不仅没有越来越少，反而越来越多，在销控表上看到，多达四五十套。”! ]' F) _: b3 ^0 W% m6 p# u
　　针对上述现象，一位陈姓置业顾问向《每日经济新闻》记者解释说，这是因为有一些人在交了定金选房之后，可能欠考虑，一段时间之后，又过来退房，所以才导致可售房源不降反升。
　　库存量两年难消化
　　繁荣表象后面，是大的商品房积压和空置。新余市房管局报告称，今年上半年，新余中心城区新建商品住宅预售面积99万平方米，同期销售面积112.55万平方米。一位新余地产业资深从业人士向记者表示，“实际上今年上半年的销售同比上涨了近一倍，未来不可能一直保持如此高的增速，因此消化库存时间周期可能更长。”* h1 X6 r( y5 w) `/ W% v1 ~  d# _
　　空置率近五成6 D( f: @0 Y9 j$ ~+ s. e
　　一位资深的地产业内人士表示，新余市中心城区的居住人口只有50万左右，但是开发的楼盘项目却不下200个。记者从新余市房管局了解到，新余市注册的房地产企业有150多家，按照江西省住建厅必须有项目才能注册房地产公司的规定，加之不少房企开发了多个楼盘项目，这也可以间接印证上述业内人士介绍的新余楼盘200个项目的说法。
　　事实上，一些已经交房的楼盘，整体的入住率也非常低。# G" E' @$ }, U) r5 p8 |
　　新余市体育馆附近的某个楼盘，第一期6栋住宅已经销售一空。不过该楼盘一位姓曾的置业顾问告诉记者，小区一期虽然已经卖完了，但是入住的人家不足一成。“我们一期开发的房子比较高档，来买房的人多半有几套房子，加上这边的配套设施还不完善，因此住的人比较少。”, z# ~/ ~4 u9 F0 [4 ]
时认为，“投资空间很小，但对刚性需求的老百姓是非常有利的。”
　　“2013年新余房价同比上涨了5.59%，这个涨幅只比银行定期存款利息高了不到1个百分点。”一位资深的地产业内人士向记者表示，新余偏低的房价让其不具备投资价值，加之新余城市小、人口少，总需求并不大，大量的住宅将被空置。“不少房地产开发商已经改行了，未来五年，新余的楼市将迎来一次洗牌。”
% a. l5 B, v' A( {# V: i' z

仙汝涞净水器

说明新余有库存好多钱呀

吃绿豆拉土豆

老百姓的钱都变成了房子！所谓的固定资产

风挚

钱你让它死着？还是活着？

家在外地

张坨坨

房子抵御通货膨胀靠的是庞氏骗局，忽悠终有被识破的那一天
　　.

　　.
　　今后人少房多，而且房产税遗产税越来越多，房子不能引人关注，平均每年上涨3％，远远低于12％的养房成本（包括铸币税8％，折旧2.9％，平均每年税费1.1％），它还能抵御通货膨胀吗？说明房子抵御通货膨胀，靠的是忽悠，靠的是炒作。忽悠终有被识破的那一天，炒作是击鼓传花的游戏。
　　.
　　

我是新兵

路过~

刘江河

图腾

有泡沫也在城北吧，城南这边有几个小区是空的

心的启程

水目山

锋言风雨

路过

方园阁

建设时长已达7年、累计完成投资260亿元的辽宁铁岭新城正在成为新“鬼城”。
《中国经营报(微博)》记者近日在铁岭新城实地调查发现，从亮灯率和供暖开栓率两项指标来衡量， 铁岭新城商品房入住率最多只有两成。铁岭新城供热有限公司提供的冬季供暖开栓情况显示，“2012~2013供暖季开栓最多的是浅水湾1号，8个组团中有几个达到了20%，铁岭新城其他楼盘，没有超过20%的。”
在没有其他产业支撑的情况下，房地产几乎成为铁岭新城唯一的支柱产业。铁岭新城重点打造的号称东北亚最大的物流中心——“东北物流城”，九成以上的物业空置，已成一座无人流、无物流的空城。
更令人担忧的是，就在2013年，当地政府在铁岭新城安排的36个重点项目中，房地产开发项目就占了13个。
入住率不足两成
“2012~2013供暖季开栓最多的是浅水湾1号，8个组团中有几个达到了20%，铁岭新城其他楼盘，没有超过20%的。”
铁岭新城，位于铁岭市中心区西南方向，距铁岭老城区8公里，南临沈北新区，距沈阳市区30公里。
来自铁岭官方的信息显示，铁岭新城始建于2006年，总面积22平方公里。已累计完成投资260亿元，建筑面积700万平方米，一级开发面积完成20平方公里，建成区面积10平方公里，入住人口近10万人。然而，在记者的观察中，并未感觉到这是一个已入住10万人的新城。
8月20日下午5点左右，在铁岭新城的几条主要街道经过，记者仅见到5辆出租车，往来的公交车也不多，有的车上空无一人，有的零星几个，所见最多的一辆车大约有十几个人。
记者发现道路两侧多层、小高层、高层，楼群鳞次栉比，一个名为“浅水湾1号”的项目，即有200栋左右的商品房。但就是这成片成片的高楼，入住率也不乐观。
“浅水湾1号是铁岭新城最大也是最早的盘。”浅水湾1号小区门前的女保安告诉记者，该项目入住率并不是很高，到今年大概有两成，在去年还达不到这个数字。
“我们这个小区算铁岭新城的高档社区，目前住进来300户左右，入住率应该是最高的了。”金月蓝湾的一位业主表示该项目总共1200户。
有房地产专家表示，看一个项目或一个地区商品房入住率，如果无法得到确凿数据，有两个指标可参考，一是亮灯率，晚上7点~8点的亮灯比例；如果是北方，特别是东北，供暖开栓率是相对更为准确的指标。
8月20日傍晚7点24分，记者从浅水湾1号的第二组团龙腾居开始，对部分所经楼盘查点亮灯率。
龙腾居临街的4栋十二层小高层，分别有5家、5家、6家、4家亮灯；第三组团龙泉每栋楼平均5家亮灯。沿铁岭新城的主路泰山路，皇家荣域临街一栋十五六层高的楼房仅有6家亮灯；天水嘉苑20多层的高层3户亮灯；金鼎观澜十余栋6层的多层，总共亮灯26户，其中有一户为英语补课班。在天水会所对面路上的浅水1号第四组团凤翔居，其底商一片漆黑，无一商户入驻，无一户亮灯。
到8点钟，记者驱车走完了嘉陵江路、金沙江路等几条主要街道，发现情况大同小异，甚至有的楼盘一盏灯也没有亮，漆黑一片。如果不是铁岭新城主要街道的亮化工程做得好，这星星点点的灯光似乎真让人有置身“鬼城”的感觉。
本该万家灯火的时间，亮灯率甚至达不到一成，会不会是人们都出门纳凉了？记者赶往铁岭新城中心区最好的几个景点——钻石广场、莲花湖、如意湖，发现每个景点都只有零星几个、十几个人，均未见到数十人以上的人流聚集。
而铁岭新城供热有限公司有关负责人提供给记者的冬季供暖开栓情况，则进一步证明铁岭新城商品房入住率确实不到两成。“2012~2013供暖季开栓最多的是浅水湾1号，8个组团中有几个达到了20%，铁岭新城其他楼盘，没有超过20%的。”该负责人表示。
配套不全无产业支撑
“房地产业一枝独秀，建了没人买，买了没人住，如此传导下去，铁岭新城的未来令人担忧。”
“2008年初买房的时候2800元，现在过去4年半了，浅水湾1号的房价也就3000元左右，等于没涨。”浅水湾1号一位业主告诉记者。
铁岭新城目前商品房价格区间为2700~4000元/平方米。
2012年6月的一份研究报告显示，该新城住宅销售均价在2700元/平方米到3000元/平方米之间。目前，金月蓝湾3800~4000元/平方米已属价格顶端，作为铁岭新城规划开发的清河区，楼盘价格大多低于3000元/平方米。
房价未见大涨，普遍的说法是“没人来”，究其原因是配套没有到位无法拉动人气。
为了吸引人口到新城居住，铁岭市也想了很多办法，如市县两级政府率先搬至铁岭新城行政中心；公务员买房享受优惠，甚至有“强制公务员必须在新城买房”的说法；将多所学校迁入新区；租商铺开饭店政府报销两年房租……但效果依然有限。
在距离铁岭市高级中学200米的状元府小区，从2010年开盘到现在，90%的房子已售出，但整个小区依旧空空荡荡，不少房屋在玻璃上贴着出租或出售的小广告。
在22平方公里范围内，除了铁岭新城新都综合市场，记者并没有见到其他大型商业综合体。想吃饭找不到饭馆，九成以上底商都呈空置状态。配套不完善反过来进一步降低了市民的居住意愿，恶性循环在这里上演。
区域研究专家表示，一个城市城区对人口的拉动，配套完善是一方面，关键要有产业支撑。但除房地产外，铁岭新城至今没有支柱产业形成，对人流、物流、信息流的拉动基本落空。
规划在新城外围的辽宁专用车生产基地，占地38平方公里，目标是“一年打基础，两年出形象，三年建成，五年产值达到1000亿元”，成为“辽宁唯一、中国最大、世界知名”的专用车生产基地。但记者实地调查发现，该基地招商入驻企业仅20余个，且开工生产的并不多。一位不愿具名的政府官员描述基地当前状态时表示“不太好”。
铁岭新城的另一个产业大手笔是东北物流城。该物流城建设总面积达750万平方米，相当于23个沈阳五爱市场的规模。但目前已成一座“空城”，商铺、交易市场九成以上空置。
对成本和劳动力要求很高的北方金融后台服务基地，至今也没成型。
投资数十亿元打造“北方水城”和生态旅游业，令铁岭新城的景观建设、城市建设日新月异，但即便是在8月份旅游旺季，外地游客也不多。“吃饭找不到饭店，住宿找不到旅店，娱乐也没地方去，没几个人来，即便来了也就是转一圈儿就走，站不下。”一位每天到如意湖边遛弯儿的当地人表示，铁岭新城唯一红火的就是房地产。
“房地产业一枝独秀，建了没人买，买了没人住，如此传导下去，铁岭新城的未来令人担忧。”前述区域专家表示。
东北最大物流城成“空城”
2008年8月首批商户入驻，短暂的红火过后，而今这座物流城已成一座无人流、无物流的空城。九成以上的物业空置，业主或中途停业或根本不曾营业过。
“东北物流城”，号称东北亚最大的物流中心，是铁岭市政府重大招商项目，香港华南城集团投资50亿元建设，其面积达5平方公里，相当于23个五爱市场、7个义乌小商品批发市场，被当地简称作“东北城”。
东北城规划总建筑面积约750万平方米。一期开发1.8平方公里，建筑面积230万平方米，2007年9月开始建设。一期为综合商业物流，二期为农业物流。一期工程建设项目为五金交电、建筑材料、服装皮革、机动车交易、农机农具、中心商城六大专业市场以及商务配套、住宅等。按照当时的规划，5到10年之后，东北城将成为一个集信息、展示、交易、仓储、配送、商务、休闲等功能于一身的现代化综合性物流产业服务的核心功能性园区。
东北城开盘之初，物业一度遭“疯抢”，短时间内一期开发商铺即已售罄。2008年8月首批商户入驻，短暂的红火过后，而今这座物流城已成一座无人流、无物流的空城。九成以上的物业空置，业主或中途停业或根本不曾营业过。在这里，500元租金甚至可租三层楼用一年。
8月20日，记者来到东北城发现，临街的东北城酒店和商务楼两幢大厦气势雄伟。据一位工作人员介绍，商务楼是出租或出售的写字间，但至今无人入驻；东北城酒店偶尔来几个客人也相当有限。
东北城建成的项目一期是一个超大规模的市场。但这个超大的市场见不到购物者，也罕见经营者，没有人流也没有物流，40多栋商铺全部关门。
建材市场当中，一期一批、一期二批的极少数商户和部分五金交化的商户在惨淡经营。“在铁岭新城买房的人，到这买装修材料。”一位卖洁具的业主说，绝大部分人在铁岭新城买了房也不去住，装修的也没几个，每天守着也就是个营生，赚不了钱。
“我这房买的时候20万元，手续全办下来将近25万元，15万元就卖，考虑考虑？”一位经营板材的女老板已无力再用成本的概念来核算这种交易了，“赔本赚了5年吆喝不说，当时的25万元在铁岭市内买铺子都能增值一倍了，这账儿就不能算了。”她表示。
“现在东北城的商铺给钱就卖，有意思的话我帮你牵牵线？”一位保安介绍说，如果用仓库可以白用，如果用门市就租，租金也没几个钱。
“由于一期发展不顺畅，二期也没有开工。”东北城招商中心工作人员介绍，已经开发的仅占东北城规划面积的三分之一还弱，没开发的还是大部分。但所有的土地都归属华南城。
对于东北城发展不起来的原因，王志纲北京战略研究院执行院长任国刚分析认为，“东北的产业主要是大工业产业，工业交易是企业和企业之间完成的，不需要交易平台。而如果东北城要做消费品交易，则难以和沈阳五爱市场竞争。而中国最大的市场是建材市场，但在各个城市的布局都已经完成，东北城在建材领域内也很难有空间。”
2013年仍在力推房地产项目
令人担忧的是，在产业发展困难、商品房入住率仅有两成的情况下，铁岭新城还在大力推进房地产项目。
在铁岭新城，房地产开发项目随处可见，路边灯杆、公交车车体、电视、楼体，到处都是房地产广告。 基础建设以及房地产，仍然是政府要求强力推进的重点。
《铁岭市政府工作报告》显示，2013年铁岭市政府将强力推进铁岭新城建设，突出新城生态旅游业，大力发展现代服务业，持续推进房地产业，不断完善城市公共设施、基础设施建设。铁岭新城将安排重点项目36个，新增开发面积200万平方米以上，必保完成投资50亿元，力争达到80亿元。
其中房地产项目13个，铁岭新城将大力抓好新区内星悦南岸国际社区一期、恒基兆业商业步行街一期、皇家荣域、咖啡小镇等9个项目的新建工作，继续督导金鼎观澜二期、新弘国际城二期等4个续建项目。
记者看到，恒基兆业项目一大片围挡划出了开发范围；新弘国际城二期百万大盘国基城邦也已圈出轮廓；道路两旁正在施工的项目也都是紧锣密鼓。
在这种情况下，业界对铁岭新城成为新“鬼城”的担忧与日俱增。
对于上述担忧及铁岭新城官方掌握的商品房入住率、产业发展、未来政府如何吸引人口入住等情况，本报记者多次与铁岭新城管委会联系，但截至本报发稿时，仍未收到回复。
如果连地皮也炒糊，剩下可以倒卖的东西和好日子就不多了。这是全球多少世代以来的经济规律。

方园阁

区域研究专家表示，一个城市城区对人口的拉动，配套完善是一方面，关键要有产业支撑。

迪克马

张坨坨 发表于 2013-8-22 11:44
房子抵御通货膨胀靠的是庞氏骗局，忽悠终有被识破的那一天
　　.

那你说钱存银行不是被忽悠？资本论不是忽悠？你替人打工不是被忽悠？你劳动所得不是被忽悠？你劳动所得值得吗？为什么有人不干活却很有钱？为什么你服从被人管？为什么领导凭什么管你？这社会不忽悠还有人被人管的吗？不忽悠谁替那些领袖去卖命？不忽悠怎么会有国家？