回复坛友“持愿”：新余房产市场之再分析

我行我素

个人认为房价在国家的宏观调控中：
    1、一线城市由于房产泡沫地过快性增长，在近期内是呈现下降的趋势；二、三、四城市有一部分也会在一定泡沫中下降，也有一部分会由于政府及民间的投资会抬升房价，更有一部分短期跌停，然后稳步上涨的趋势。
    2、新余是一个三、四线小城市，现在的房价相比于江西省内大多数城市相比还算比较合理。周游了江西很多市县级城市，有些地方连经济产业都没有，房价却挺高的，主要还是由于政府和开发商的联合操作拉升了房价，带动了所谓的GDP政府业绩考核吧。
    对于新余，作为自己一个从小成长、学习、生活、奋斗的小城，有着很多感情，也有很多认识。新余相比江西省内部很多市县级城市，还是有着自己的经济产业链，钢铁、光伏、矿产等一些能源、矿产支柱型产业链的发展，带动了经济的发展，税收、就业、城市建设、收入、生活质量、精神面貌、人口素质等诸多领域的发展与进步。
    近期由于美国经济还未从金融危机中复苏、欧债危机的爆发、地方性战乱等外部因素的造成，特别是国内经济产业在转型与发展中遇到的结构型问题中，例如房地产投资、光伏产业以及钢铁过剩是一个巨大的结构型经济产业问题。今年对于新余来说，就像国家把GDP调整到7.5%一样，新余的经济增长会减速。这个结果会带来就业机会变少、大部分市民的人均收入的降低，所以国家也是把稳物价放在重要位置上来抓。
    还是来参与楼上的哪位朋友关于新余房价的看法吧。
    影响新余房价的主要因素：
    1、经济发展，显然今年新余经济增长可能呈下降趋势；
    2、人口总量，新余人口才100多万，市区户籍人口在购房方面有以下一些情况：老房换新房，置换了房子的；投资性购房；为了子女教育、婚姻等问题购房的；当然还有一部分父母正在准备给子女结婚买房的；其中也有一部分想通过自己努力奋斗自己购房的，不想依靠父母；也有一部分扎根在外地并购房的。
市农村户籍人口在市区购房方面的一些情况：拥有一定的资金，为提高生活品质在市区购房；为子女取得好的教育资源在市区购房；在市区工作，不想做其他投资，攒好了钱购房；现在都流行的社会习俗，年轻人结婚前要有房，否则不能给对方一定居住生存上的保障，强迫性选择购房；也有一部分农村先富裕阶层，选择投资性购房。
综上考虑，新余户籍人口有一定余钱的买了房子，有些还买了好多套，也有分了好多套的（包括拆迁补助、单位分房、经济适用房等），大部分出于空置、毛坯的状态中。而没有余钱的正在奋斗中，需要时间的沉淀，由于新余本身人口较少，要想靠新余本身人口来带动需求，主要还是享受城市化进程人口的红利，农村人口向城市转移，目前据我所知大部分有余钱农村籍人口已经市区购房，不多的还在奋斗攒钱中。
    3、房屋造价成本的考虑，水泥价格趋于稳定，砖价稳定，钢筋价格短期内在下降，人力成本比较稳定。综合考虑，所以房屋造价成本短期内是一个下降的趋势。
    4、开发商拿地成本，现在很多还未开工建设的土地基本上都是前几年已经公开买卖了的，当时一些地块的价格有高的、也有低的。不过现在开放商想要拿地，价格应该还比较实惠。有资金存余的或者能借贷到钱的开放商还是要机会建房，也有一部分没有钱并急需用钱的，开始转让之前拍到的土地，进行市场流转，对于还想要拿地的开发商可以是个利好消息吧。综上所述，如果没有政策的影响，开发商要拿地成本应该是降低的。
    5、外地人口迁入，（指外省以及江西省内部市县人口）随着新余经济产业链的完善，企业提供的就业岗位也越来越多，由于一些工作方、婚姻等方面的因素，在新余购房，给房地产带来了一定市场需求，新余城东的房子有很多是外地人口购买的，主要是考虑到在高新开发区那边上边比较方便。
    6、---
       就说到这几个方面吧，所以新余近期的房价还是要看国家在购房、贷款、限购等方面的政策，以及新余自己内部诸多方面问题的考虑，才能决定新余的房价。
    自己给个结论吧，个人一致认为，房价如果在人均收入的接近2倍左右，大多数人还是可以承受的，还可以保持藏富于民、长富于民健康有序的发展。新余的房价近期是不大会上涨，有一波小跌，总体是维稳的态势；长远是稳步上涨，不可能出现那种过快性上涨，除非新余的经济产业出现阳春，经济高速发展。现在是否要买房，还是自己决定吧，就说这些吧，本人才疏学浅，仅代表个人的想法，希望说法不妥当的地方，各位坛友可以指出来，并发表建设性意见，只愿建设和谐新余。特别是现在急需购房结婚的，不要让房子拌了各位朋友的幸福，相信面包会有的，爱情也会有的，选择自己最适合的生活、生存、工作等方式，你们都懂的！！！

青竹园汽修厂

好

吴为

个人认为分析新余的房价一定要把复市及房改结合进去，这两项是影响新余目前乃至今后价格走势的重要项数。

新余炒粉

改善型需求巨大，现在房屋寿命太短，十多年房龄的房子就十分破旧了。不过房价对比收入，还是有点高的。这个在中国所有的城市都一样。横向比较不同地方的房价意义不大，跟本地人的实际可支配收入比才有意义。现在新余一套房子动辄四、五十万，首付加装修就需要30万真金白银投进去，每月月供2000多。
现有的积蓄有30多万，月供2000多还20年表示压力不大的人，相对数量不是太多吧。

望断天涯路

近期看平，远期看涨。勿需置疑

泡泡

如果不是政策不允许，很多人还会多买几套房。为啥？为了保值，存银行不能抗通胀、投股市风险大亏多赢少、黄金已经高位风险大、投资珠宝玉石古玩又缺乏鉴别能力，因此，只有楼市稳定且长期收益率高，是百姓投资保值首选。
只要CPI、PPI不下降，货币就不可避免的贬值，房产的相关成本就会上升，再加上工资总体水平提高，房价上涨是不可逆的，只不过国家调控后，人为抑制了需求，房价增长速度会缓慢。
随着国家的调控，已经出现了一大批开发商破产倒闭，目前楼市暴利已经一去不复返了。