理性分析新余当前的房价（2012.2）

世纪城

我的结论是新余房价只会涨

从前几年新余的房地产市场情况来看，平均毛利润估计在30%左右，也许个别的达到35%，最少也应该在25%以上。但现在的情况有所不同。一是国家调控政策影响销售业绩，资金链出现问题，造成成本增加。二是工资及材料价格上涨比例较大造成成本增加，现在楼盘的实际毛利率估计也只有25%，这对开发商来说和前几年比较确实有些不愿意接受。也是造成商品房有价无市的一个原因，另外开发商也在等待国家政策的走向，适时而动，为什么现在新余很多楼盘，很多项目迟迟不能按期完工，积压房销售不乐观呢？也在受到这些因素的制约。

关于商品房成本：
1、土地：新余城区可用于住宅开发的土地只会越来越少，土地价格上涨空间很大，而且今后将继续。
2、建筑安装成本：江西的工资水平在全国来说是最低的。市场工资从前二年就开始往上涨了，建设行业工资去年7月上涨了40%，就现在这个水平和全国平均水平比起来还是算低的，所以工资还有很大的上涨空间。从建筑材料方面看，我不说大家肯定都清楚，砼砖瓦灰砂从来就没跌过价，只能是上涨的。钢材虽然会有些波动，但也只是短期的，季节性的，最终走向是上涨的。
3、各种配套设施、园林绿化、小区道路都会受材料和人工的影响而上涨。
4、各种政策性收费和税费是国家的硬性规定，这些成本是雷打不动的。
5、销售费和开发管理费：这只是成本构成中的一小部分，就算省也省不到几个钱，对降低成本作用不大。

关于其他因素：
1、新余的城市化率在江西算是比较高的，但还是远远没达到国家的远期规划70%的要求，新余城市人口不断增加是一个长远趋势，当然住宅开发量也会增加，这就将积压房不断消化。对新开发量有不断的需求。因新余暂时是一区一县管辖，人口数量是很有限的，但从另一方面来考虑，新余基本算是一个移民城市，其购房人口潜力已经超越管辖人口。这个在前几年就显现出来了。所以也不能说新余人少房子没人买了。只能理解为部分有刚性需求的人购买力还没有达到。
2、住房条件也是在不断的改善中开发的，房屋使用寿命远达不到设计使用寿命，造成拆迁费用节节攀升，水涨船高。特别在新余这个是很明显的，大家有目共睹。
3、新余也算得上是个宜居城市。随着交通条件的不断提升，高速公路，高速铁路完工，城市与周边其他地县市道路条件的改善，将会吸引更的的外来人口。
4、其他影响因素也有很多，比如就业率，工业企业规模和效益。

可以这样说，如果新余目前这样的房价往下跌太多的话，新余的建设蓝图将只能挂在墙上。
20多年前就开始调控

阿驹

你就是觉对的托

做人要厚道

   分析的有点道理

央视专洗脑

广告好，不如小日子自在好。 谁先撑不住，谁先死。

至于新余宜居，这种话说的出口，真是服了You.

百草园中药材

看似有道理！但100%就是一篇托文！
分析看似头头是道，但十足的偏离新余客观在存的问题！！

阿驹

央视专洗脑 发表于 2012-2-24 21:32
广告好，不如小日子自在好。 谁先撑不住，谁先死。

至于新余宜居，这种话说的出口，真是服了You.

我们新余可能严重不适合住人

乡下壮古

你考虑的都是死的东西，也就是所谓固定成本
由此看出你应该是个建筑从业者，但是你站的位子不够高，你看不到的一些变动成本
新余的房价基本挂在那里了，很多老板都在退慢开工进度，拿了几年的土地还在打桩
就新余现在开发商的利润50%以下都是毛本事的老板！
一个项目的完工最少是要2年以上，按15%年利息融资成本，都亏到外婆家了

微笑每一天

回复 世纪城 的帖子

需要就买，买多了受累，新余空置房太多了

造型师佳佳

这么长都懒得看，一头一尾刚刚好，反正呢大城市的房价已经高到一定饱和程度，有点低的迹象，但也低不下去，对于二线城市来说根本没有低的可能，只会随着城市发展的水平逐步提高。很多东西表面上看是一线城市消费水平高，那是因为人们的物质水平提高了，精神消费就高了，细小物质看，其实二线城市还是更贵的，当然平均收入就相形见拙多了

天下百盛

你不是托就是房产行业的.大老板你做不成，主意到还不错。忽悠老百姓。

我是新兵

这么长都懒得看

小小宝

吃绿豆拉土豆

新余房价一定是小幅下跌！不会超过10%。
因为政府不会让房地产雪崩！
信不信由你！

新好地方

望断天涯路