新余市四大片区房产比较（转）

影帝当家

原文作者寻阳之雪，发表于2010年8月。偶然看到，转载过来

新余市是江西一匹黑马，新余经济已进入江西省经济发展“第一梯队序列”，人均CDP在全省排名第一，而房价却在全省排名倒数第一、二位。随着经济的发展，外商投资企业在新余工业园区落户的数量越来越多，从而导至新余城区加快了向东（工业园区）移的步伐。目前，在新余工业园区就业的人员达10万人之多，现在工业园区的各项配套设施正在日益完善，居住环境大为改善，房价也紧随北湖片区之后、老城片区之上。

目前新余（新开盘）的房价都在2500元/㎡以上，而2300元/m2以下的新楼盘几乎没有。

新余居住环境排名如下（按城市规划总图划片）

一、北湖片区

二、园区片区 （未来市政府机关所在地）

三、老城片区

四、仙来片区 （未来区政府机关所在地）

目前市场状况

一、北湖片区

北湖片区为新余市政府机关所在地，各项设施比较完善，特别是教育资源尤为突出。目前，北湖片区土地价格为80万元/亩——200万元/亩，房价、多层在2700元/㎡—4200元/㎡，高层在2900元/㎡—4500元/㎡之间。现在政府在北湖片区无土地出让，只有一些在建（开发）项目（其中：80%为高层、20%为多层住宅）。也就是说，二年之后北湖片区无新楼盘开工。

二、园区片（未来市政府机关所在地）

园区片以孔目江东面为界。目前，有市公安局、市人民医院，市国土资源局等二十几家行政单位选址搬迁城东（园区片）。也就是说，园区片将是未来新余市政府及行政（事业）单位所在地，现在各项设施正在日益完善，教育资源也在改善（初中、读新余一中），因此，已有大量市民前往园区购房，同时也吸引了很多房地产公司前往园区购地开发。因此，园区内房价具有很大上升空间,一年后估计多层、高层房价平均在3500元/㎡以上。

目前，市人民医院周边的土地价格在60—100万元/亩之间；房价：多层在2700元/㎡—3300元/㎡，高层在3000—3500元/㎡之间，其它楼盘房价也在紧随其后。

三、老城片区

老城片区为喻水区机关所在地及商贸集散地，教育资源一般。目前老城片区脏、乱、差、交通拥挤等不利因素，已导致大量市民迁往北湖片、园区片购房居住。现在政府在老城片无土地出让，只有三、四个在建楼盘，其中房价:多层在2800元/㎡，高层在2700元/㎡—3200元/㎡之间。

四、仙来片区（未来区政府机关所在地）

仙来片区是未来渝水区机关所在地，目前，各项设施很不完善，教育资源也很差。受新钢公司的影响，仙来片区是新余环境污染的“重灾区”，不适宜居住，现在，很少有市民到仙来片区购房。

目前，新余城区在建楼盘较多，根据市规划局公布的告示得知，绝大部分楼盘80%为高层住宅，多层住宅很少；根据目前新余市民购房心态的分析，普遍认为高层住宅存在“房价高、公摊面积大、管理费用高”等因素，所以，绝大多数市民不愿意购买电梯房，因此，导致电梯房滞销，而多层住宅畅销，房价与电梯房持平，甚至出现个别楼盘销售火爆的场面。

综上：城北对应绩优股、园区对应潜力股、老城区对应垃圾股、仙来区对应ST股

鱗波微步

   应该划分为，环北湖仰天岗片区、城西南片区、孔目江新区、城南片区、仙来片区、城东片区、未来还有滨河新区、城西片区、高 铁新城。

鱗波微步

    孔目江新区未来会更集中一些，档次最高当属未来滨河新区。

影帝当家

鱗波微步 发表于 2011-9-17 22:21
孔目江新区未来会更集中一些，档次最高当属未来滨河新区。

滨河新区在哪个地方？

影帝当家

目前被误解最深的是孔目江东岸城东一带。主要是因为有LDK在，污染传言满天飞。

反而城南，仙来区人气依然火爆。威尼斯，格林公馆、高能几个楼盘开盘的火爆，与城东恒大的受到冷遇，形成了鲜明的对比。

要我说，十个LDK的对城东污染比比不上一个新刚对城南的污染。

钢铁最大的污染是石头变成铁的过程，同样太阳能污染最大是把石头变成硅料的过程。新钢炼铁，焦化厂可都在城南，而LDK的硅料厂放在下村和马洪。

把钢铁加工成门窗会有污染吗？同样，把硅料变成切割成硅片也没啥污染，城东的硅片厂干的就是这活。当然工业生产完全没污染是不可能的，城东的硅片厂污染主要是高压电辐射，洗硅片，但这个只局限于厂房内，对在里面工作的工作人员或许有影响。不象新钢几十个大烟斗往天上排废气，往袁河排污水。可以说城南，无论是天上，还是地下都完全被新钢污染透了。

现在只要在孔目江东岸买房，总有人过来和你谈污染，

而在城南，却没有。或许新余百姓几十年来，已经习惯了吸新钢的废气，喝富含重金属的地下水。

尚善堂

鱗波微步

影帝当家 发表于 2011-9-17 22:26
滨河新区在哪个地方？

    依托袁河抬水工程打造的新城，升级版的孔目江新城。

鱗波微步

     你应该从客群来分析，由于新余是工业城市，消费者对环境的要求自然比其他城市高，恒大地处城东版块，定位是中高端，中高端客户在新余基本上会选择环北湖仰天岗以及湿地公园体育馆一带环境相对较好的地方，而不会选择恒大所在的城东，同样不会选择城南和仙来版块，你所看到的城南和仙来版块的火爆很简单，因为定位相对较低，同样的问题反映在恒大对面的圣地亚哥身上，为什么圣地亚哥卖的就还可以呢？还是因为定位恰当，那版块就适合中低端，雅苑这种中高端定位放在那就是死路一条。貌似恒大八九月的成交量上来了，而且从房产交易网上的成交单价看平均单价也降到了4200左右，是不是变相降价把本来买圣地亚哥房子的人拉过去买恒大了？抛开环境问题不说，4200带装修，那么好的小区内部打造，真够实惠的。

鱗波微步

     或许这三张图能说明问题，满大街的绿江南2550元起，就算在前卫旁边，一样销的很好，你要放个4000单价的房子在那，估计比雅苑刚开始还难卖，圣地亚哥八月量下了，雅苑八月量起来了，同时平均成交单价也下去了。。。。。。是不是雅苑把圣地亚哥的客户抢走了？客群发生了根本性改变？个人拙见。

鱗波微步

     或许这三张图能说明问题，满大街的绿江南2550元起，就算在前卫旁边，一样销的很好，你要放个4000单价的房子在那，估计比雅苑刚开始还难卖，圣地亚哥八月量下了，雅苑八月量起来了，同时平均成交单价也下去了。。。。。。是不是雅苑把圣地亚哥的客户抢走了？客群发生了根本性改变？个人拙见。

新余炒粉

没有调查就没有发言权。
新余气候属亚热带湿润性气候区，常年主导风向为东北风，夏季主导风向为西南风。（以前老企业选址是很谨慎的，新钢位于城区西南位置是有气象根据的。）再去看看地图吧，仙来新区在一年中能成为新钢废气的下风向的日子基本就是挂正西风的时候，根据市气象局的统计，全年正西风日子比较少。即使是城南老城区所在，也可能就是夏天稍受点影响。要比空气污染，仙来新区还不如抱石公园那块污染严重，不说看地图判断，你直接去公园一号的阳台上摸摸就知道了。我朋友是袁河南岸廖家村的，住了几十年也没觉得空气质量差，灰也不大。不信的话，可以找个雨少的月份去摸摸威尼斯，凯光国际的窗台或者阳台外墙，基本摸不到灰。老实说，城南老城区空气不如城北，主要是因为建筑密度大，绿化面积不够的原因。仙来新区属于新规划区，植被绿化肯定是有保障的，不信可以去袁河的滨江公园看看。当然，现在仙来区的整体配套还是要差一些，但是也不一定比开发区那边差吧，毕竟仙来区里城南商业区比开发区还是要近一些，就目前配套都不完善的时候，生活上比开发区可能还会方便一些。

望断天涯路

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据说，未来那里的房价开盘时可能高达6000-7000元

鱗波微步

望断天涯路 发表于 2011-9-18 08:43
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据说，未来那里的房价开盘时可能高达6000-7000元

    哪里

望断天涯路

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就你说的滨河新区（即袁河抬水工程那里）

鱗波微步

望断天涯路 发表于 2011-9-18 08:49
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就你说的滨河新区（即袁河抬水工程那里）

         这个是必须的。