2008年上半年新余市房地产市场分析报告

都市客家人

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008年上半年新余市房地产市场分析报告

        根据市委、市政府提出的着力构建江西最美丽的宜居城市的指导思想，今年我们贯彻国家对房地产市场的宏观调控政策，以调整住房结构和稳定住房价格为两大重点，积极构建生态品质楼市，新余房地产市场在保持稳定健康发展的同时也体现出新的形势和特征。
        一、 2008年上半年房地产市场运行特点
        1、新开工面积明显增长，竣工面积相对减少。
        今年上半年以来，各类开发项目近期相继开工建设，我市房地产商品房新开工面积保持着上升态势。2008年上半年，全市商品房新开工面积 101.9万㎡，比去年同期增长128%，其中商品住宅新开工面积91.7万㎡，商业营业用房、办公楼新开工面积10.2万㎡。6月份完成新开工面积3.18万㎡，比上月减少84.92%，比去年同期减少63.23%。
        2008年上半年,全市商品房竣工面积25.1万㎡，比去年同期下降60.63%,其中商品住宅竣工面积19.32万㎡，占全市商品房竣工面积的76.97%,商业营业用房、办公楼竣工面积5.78万㎡。
        2、房地产开发投资小幅回落，住宅投资占据主导。
        今年以来，我市房地产投资呈小幅走低趋势，投资结构未出现新的调整和变化，住宅投资依然占据主导地位，投资比重不断上升。2008年上半年，全市共完成房地产开发投资8.85亿元，比去年同期下降2.4%,其中商品住宅投资6.7亿元，占房地产开发投资的 75.7%；商业营业用房、办公楼投资2.15亿元，占房地产开发投资的24.3%。
        6月份完成房地产开发投资1.57亿元，比上月下降6.54%，比去年同期下降19.89%。
        3、土地开发面积增幅较大。
        2008年上半年，全市共完成土地开发面积43.2万㎡，比去年同期上升19.07%。其中6月份完成土地开发面积11.43万㎡，比上月上升293%，去年同期下降9.71%。
        4、商品房存量房源充足，销售进度较前期有所回落。
        2008年上半年，全市共批准商品房预售许可项目22个，批准预售面积55.6万㎡，其中商品住宅批准预售面积50.13万㎡，占批准预售面积90.16%。2008年6月, 全市共批准商品房预售许可项目4个，批准预售面积9.7万㎡，其中商品住宅批准预售面积9.34万㎡，占批准预售面积96.28%。
        2008年上半年,全市商品房销（预）售备案面积27.9万㎡, 比去年同期下降了41.74%,其中商品住宅销（预）售备案26.3万㎡,比去年同期下降了41.48%,商品住宅销（预）售面积占商品房销（预）售面积94.26%。2008年6月，全市商品房销（预）售备案面积2.92万㎡，其中商品住宅销（预）售备案221套，2.54万㎡，占商品房销（预）售面积86.98%。商品住宅成交均价2104元/㎡, 比上月下降3.66%。
        从商品住宅分区销售情况看，2008年6月全市商品住宅销（预）售备案221套,其中城南区备案成交58套，0.6万㎡，成交均价2208元/㎡；城北区备案成立120套，1.39万㎡，成交均价2075元/㎡；经济开发区备案成立23套，0.27万㎡，成交均价1913元/㎡；仙来区、仙女湖区及其他区备案成交22套，0.28万㎡，成交均价2566 /㎡。
        从商品住宅分面积销售情况看，2008年6月全市商品住宅销（预）售备案221套,其中90㎡/套以下备案36套，占总套数16.28%；90㎡-120㎡/套备案66套，占总套数29.87%；120㎡-144㎡/套备案108套，占总套数48.87%；144㎡/套以上备案11套，占总套数4.98%。
        我市商品房存量较大，自开始备案管理以来，截至2008年6月30日，待售房源总量为113.94万平方米，其中待售住宅面积为79.53万平方米，约8000套。商品存量房数量一直较高，商品存量房主要存着地段、定价、户型定位的不合理性，这是当前房地产市场面临的重要的问题。
        5、二手房住宅成交仍显低迷。       为了加快二手房交易步伐,尽管采取了种种有效措施,规范中介行为、建立二手房超市、网上发布了1480套二手房源供市民选择，但受整个房地产市场的影响，仍然不太影气。2008年上半年，全市二手房成交面积12.39万㎡，成交金额12460.23万元，成交套数1024套,比去年同期分别下降24.26%、6.6%、30.67%。其中, 二手房住宅成交8.39万㎡，成交金额7943.25万元，成交套数878套，比去年同期下降38.98%、28.65%、2.66%。
        2008年6月，全市二手房成交面积3.09万㎡，成交金额2096.04万元，成交套数184套，比去年同期分别下降-29.83%、30.71%、26.69%。其中，二手房住宅成交1.14万㎡，成交金额1011.22万元，成交套数137套，比去年同期下降51.48%、65.59%、43.85%。二手房住宅成交面积占二手房成交总量的36.89%，成交套均面积为83.21㎡。
       2008年6月全市二手房成交均价1043元/㎡，其中二手房住宅成交均价为787元/㎡，二手房非住宅成交均价为4060元/㎡。6月份二手房住宅成交均价比5月份下降了23.53%,明显偏离正常市场价格,可能存在二手房交易双方为少缴相关税费而瞒报成交价格的行为。
        今年上半年我市二手房市场共累计实现成交12.39万平方米，比上年同期下降24.26%，其中住宅成交仅为8.39万平方米，与去年同比销售面积下降38.98%，说明二手房交易主要体现在二手房非住宅的成交基本与去年执平，而住宅部分依然维持量缩趋势，原因除受调控政策影响，流通环节税费增加以外，城市规模的限制也是导致活力不足的原因之一。

        二、 房地产市场运行中的主要问题
       从总体上看，新余市房地产市场保持较快健康发展的势头，但同时也存在一些问题：一是我市土地供应量相对较多；二是受宏观调控的影响，出现购房户执币待购现象；三是部分房地产开发企业的自我约束机制不够，房屋的销售手法和管理能力跟不上市场发展的需要；四是住房供应与居民需求的矛盾较为突出，拥有几套住房和无房一族形成鲜明对比；五是商品房入住率不高，形成了资源浪费。

        三、对房地产市场的几点建议
        1、加快发展楼宇经济，提高资源使用效益。土地作为不可再生资源，随着房地产业的深入发展其稀缺性日益突出。进一步规范市场秩序，完善市场交易体系，加强土地集约开发管理，提高土地使用效率，特别是要立足于可持续发展能力，提高土地的产出效益。从目前的快餐经济逐步向可持续发展转变，大力发展写字楼和商业营业用房，为现代服务业发展提供载体和空间。
        2、合理规划引导，逐步改善房地产结构。在制定规划的过程中，把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，强调生态环境，真正实现“自然—空间—人文系统”的整体格局和发展模式，真正实现“稳定—发展—可持续发展”的战略目标。适时调控开发结构，统筹考虑社会各阶层住房需求，特别关注“平民住房”。积极发展二手房及房屋租赁市场，鼓励房屋流通，通过市场手段调节房屋供给和需求，提高房屋入住率，建设资源节约型、环境友好型社会。
        3、建立房屋级次供应体系，积极改善人们居住环境。

        随着城市化进程加快和人民生活水平提高，人民改善居住环境要求日益迫切。根据目前新余市收入水平和收入结构，积极引导房地产业建立有梯度的商品房开发供应体系，保持高、中档住宅、经济适用房合理比例，积极推进廉租房建设，通过富裕者换房、中产阶级买房、中低收入者住经济房、买二手房或租房，困难户住廉租房，实现居者有其屋。

江南巡抚

不知道楼主这个报告是那里来的，是原创？数据有很大不准确。
给几组新余统计局的数据。
                  新余市房地产开发降温市场观望气氛浓厚
                      作者：胡晓凤


　　在国家宏观调控政策作用下，我市房地产开发投资增速明显回落，新开工面积和商品房销售双双下降，市场观望气氛浓厚。1-5月全市房地产开发投资72776万元，比上年同期增长2.1%，增幅比上年同期回落51.6个百分点，比1-2月回落16.8个百分点。随着居民心理预期的变化，消费者持币待购，商品房成交量持续下降。1-5月全市商品房销售面积2.51万平方米，比上年同期减少1.44万平方米，下降36.4%，与上年同期14.3的增幅形成较大的反差。

1-7月份，新余城镇以上完成固定资产投资145.9亿元，同比增长186.7%，其中房地产开发完成投资10.04亿元，同比下降4.8%。作者：胡晓凤

上半年的新余经济运行报告节选
  房地产开发投资疲软。上半年全市完成房地产投资9.15亿元，同比增长0.6%，同比少增53.6个百分点。施工面积358.3万平方米，同比增长35.7%；竣工面积25.5万平方米，下降60.0%；房屋销售面积33.2万平方米，下降30.7%。（新余市统计局党组成员、企调队长　甘向民）

都市客家人

1.引自新余市房产局的报告,若数据有出入,请指正!
2.即于统计局的报告,其数据真实、可靠性如何,不清楚！因此不妄加评论！

不过目前新余库存商品房过万，已是不争事实。如加上二手房数字，数目则相当惊人！
目前价位，建议投资者持币观望为好！